Desfazimento da compra de terreno vazio é possível, mesmo com benfeitorias, se houver fraude na regularização patrimonial, sem considerar a taxa de fruição ou uso do imóvel.
A 3ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) estabeleceu um importante precedente em relação à venda de imóveis, determinando que o desfazimento da transação, mesmo que o comprador tenha realizado obras no local, não concede ao vendedor o direito de exigir a taxa de fruição.
Essa decisão tem implicações significativas para a venda de terrenos e imóveis em geral, pois estabelece limites claros para as partes envolvidas em uma compra ou aquisição. Além disso, a decisão também destaca a importância de considerar cuidadosamente os termos da transação antes de realizar uma transação imobiliária. É fundamental que as partes estejam cientes de seus direitos e responsabilidades.
Venda de Lote Não Edificado e a Questão da Taxa de Fruição
A construção de uma casa em um lote não edificado foi o centro de uma disputa judicial que chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). O caso começou com a celebração de um contrato de promessa de compra e venda de um lote, seguido da construção de uma residência pelas compradoras. No entanto, devido ao não pagamento das parcelas combinadas, a incorporadora que vendeu o lote ajuizou uma ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso do imóvel.
Em resposta, as compradoras pediram indenização pelas benfeitorias realizadas no terreno. A sentença condenou a incorporadora a restituir parte do valor pago, bem como a indenizar as benfeitorias. Além disso, as rés foram condenadas a pagar indenização pelo uso do imóvel, além das despesas relativas à sua regularização.
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A Questão da Taxa de Fruição e a Decisão do STJ
O tribunal de segunda instância manteve a condenação das compradoras, alterando apenas a data de início da incidência da taxa de fruição. No recurso dirigido ao STJ, as compradoras argumentaram que a residência não estava incluída no patrimônio da incorporadora no momento da venda, não sendo aceitável que ela se beneficie de um acréscimo patrimonial a que não deu causa.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que não houve proveito indevido por parte das compradoras, pois elas arcaram com as despesas da edificação, nem empobrecimento da empresa vendedora, que retomará o terreno com as benfeitorias já realizadas, após justa indenização, conforme o artigo 1.219 do Código Civil (CC).
A ministra ressaltou o entendimento do STJ de que é indevida a taxa de fruição — ou de ocupação — após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, já que a resolução do conflito não promoveu enriquecimento ou empobrecimento das partes. Embora o ordenamento jurídico contemple o pagamento de indenização pela ocupação do imóvel enquanto ele estiver na posse do comprador (artigo 884 do CC), a relatora assinalou que, no caso em julgamento, no ato da assinatura do contrato, não havia nenhuma edificação que pudesse ser usufruída pelas compradoras.
A Construção da Casa e a Finalidade da Venda
A ministra Nancy Andrighi acrescentou que o lote negociado era em um condomínio residencial e a obra feita pelas compradoras foi uma casa para que elas próprias morassem. Conforme explicou, a construção não teve finalidade lucrativa nem extrapolou os limites negociados. A posterior edificação de imóvel não afasta a jurisprudência uníssona desta corte no sentido de ser indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, concluiu a ministra.
Fonte: © Conjur
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