Artigo de Rodolfo Bustamante aborda como a decisão do STJ sobre crédito tributário pode impactar o mercado de leilões e cláusulas em editais.
O setor de leilões de imóveis tem ganhado destaque no cenário brasileiro, atraindo um número crescente de interessados. De acordo com informações da Caixa Econômica Federal, que responde por 70% dos financiamentos habitacionais no Brasil, o volume de transações quintuplicou em apenas dois anos. Em 2024, foram ofertados 47 mil imóveis nos leilões de imóveis realizados pelo banco, um aumento expressivo em comparação aos 26 mil registrados em 2023 e aos 9 mil de 2022.
Além disso, a hasta pública tem se mostrado uma alternativa eficiente para a alienação de imóveis, garantindo agilidade e transparência nas negociações. A demanda por imóveis em leilão continua em alta, impulsionada pela busca por oportunidades com preços abaixo do mercado. Essa modalidade tem se consolidado como uma opção vantajosa tanto para compradores quanto para vendedores.
Leilões de Imóveis e a Segurança Jurídica Após Decisão do STJ
O cenário dos leilões de imóveis é marcado por uma combinação de oportunidades financeiras e desafios jurídicos, que exigem atenção especial dos participantes. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou uma decisão histórica no julgamento do Tema 1.134, que trouxe mudanças significativas para a segurança jurídica dos arrematantes. A Primeira Seção do STJ estabeleceu uma tese importante: de acordo com o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), é inválida a inclusão, em editais de hasta pública, de cláusulas que atribuam ao arrematante a responsabilidade por dívidas tributárias pendentes relacionadas ao imóvel antes de sua alienação.
Essa decisão, relatada pelo ministro Teodoro Silva Santos, reforçou a proteção aos participantes de leilões de imóveis, ao garantir que o arrematante não pode ser responsabilizado por tributos já existentes no momento da arrematação. O STJ também determinou que os efeitos da decisão se aplicam apenas a leilões cujos editais foram publicados após a divulgação da ata do julgamento. No entanto, a tese já é válida para processos administrativos e ações judiciais em andamento.
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Impacto no Mercado de Leilões e Créditos Tributários
A decisão do STJ foi baseada em uma interpretação técnica do CTN, que possui status de lei complementar e regula as normas gerais de responsabilidade tributária. O parágrafo único do artigo 130 estabelece uma exceção à regra geral, segundo a qual o adquirente de um imóvel é responsável pelos tributos devidos até a data da transmissão. Nos casos de hasta pública, o crédito tributário é sub-rogado no preço da arrematação, o que protege o arrematante de eventuais dívidas tributárias pendentes.
Essa nova orientação representa um avanço significativo para o mercado de leilões, que, por anos, enfrentou a prática de incluir cláusulas em editais que transferiam ao arrematante a responsabilidade por tributos em aberto. O STJ deixou claro que essa prática é inválida, pois normas gerais de direito tributário não podem ser alteradas por disposições editalícias.
Preparação e Cautela nos Leilões de Imóveis
Apesar dos avanços proporcionados pela decisão do STJ, a participação em leilões de imóveis ainda exige cautela e preparo por parte dos interessados. Os leilões judiciais carregam riscos inerentes, que podem ser minimizados com uma abordagem cuidadosa. Em primeiro lugar, é fundamental realizar uma análise detalhada do edital, verificando todas as condições do imóvel, possíveis pendências judiciais e financeiras, e se as disposições relacionadas aos tributos estão alinhadas com a nova interpretação do STJ.
Além disso, é essencial realizar consultas prévias sobre o imóvel, incluindo a busca por informações sobre crédito tributário, dívidas tributárias pendentes e outras obrigações financeiras. Essa prática ajuda a garantir que o arrematante esteja ciente de todos os riscos envolvidos na alienação de imóveis e possa tomar decisões informadas.
Conclusão: Um Novo Marco para o Mercado de Leilões
A decisão do STJ no julgamento do Tema 1.134 trouxe maior segurança jurídica para os participantes de leilões de imóveis, ao proteger os arrematantes de responsabilidades indevidas por dívidas tributárias pendentes. No entanto, a participação nesse mercado ainda exige atenção redobrada, especialmente em relação às cláusulas em editais e às condições específicas de cada hasta pública. Com uma abordagem cuidadosa e informada, os interessados podem aproveitar as oportunidades oferecidas pelo mercado de leilões de forma mais segura e eficiente.
Fonte: © Estadão Imóveis
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