Investir em imóveis é um bom negócio? Alexandre Souza Lima questiona o mercado imobiliário, considerando cap rate, correção inflacionária, valorização anual e índice FIPE-ZAP.
No cenário atual de incerteza econômica e juros elevados, muitos investidores se perguntam se o investimento em imóveis ainda é uma opção viável. Com base na minha experiência como CEO de uma incorporadora, acredito que a resposta é sim, mas com algumas considerações importantes a serem avaliadas. O mercado imobiliário, como qualquer outro tipo de investimento, carrega seus riscos e recompensas.
É fundamental entender que o investimento em imóveis pode ser uma aplicação financeira sólida, desde que seja feito com cuidado e planejamento. Além disso, é importante considerar que o mercado imobiliário está intimamente ligado ao cenário econômico e financeiro do país. Portanto, é essencial ter uma visão clara do negócio e dos riscos envolvidos antes de tomar qualquer decisão de investimento. A chave para o sucesso é encontrar o equilíbrio entre risco e recompensa. Além disso, é fundamental ter uma estratégia de investimento bem definida.
Entendendo o Investimento em Imóveis
Não há garantias absolutas em qualquer tipo de investimento, e é fundamental ter uma visão clara dos fatores que influenciam a rentabilidade. A localização é, sem dúvida, um dos principais elementos que determinam o sucesso de um investimento imobiliário. Imóveis bem localizados têm menores índices de vacância e, em caso de venda, maior liquidez, tornando-os comparáveis a investimentos seguros em outras áreas, como CDBs de bancos de primeira linha.
Assim como em qualquer aplicação financeira, a escolha de onde investir é crucial para o retorno. Ao calcular a rentabilidade de um imóvel destinado à locação, é necessário olhar além do valor do aluguel. O cap rate, que é a relação entre o valor do aluguel e o valor investido na compra do imóvel, é apenas uma parte da equação. Devemos, também, considerar a correção inflacionária prevista em contrato, geralmente atrelada ao IPCA ou IGPM, e, claro, a valorização anual do imóvel.
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Analisando o Potencial de Investimento
Para se ter uma ideia mais clara do potencial desse investimento, utilizamos o índice FIPE-ZAP, que acompanha a valorização média de imóveis desde 2008. Em São Paulo, por exemplo, um imóvel residencial de três dormitórios valorizou-se, em média, 8,8% ao ano entre janeiro de 2008 e julho de 2024. Quando somamos esse dado ao cap rate conservador de 6% ao ano para a locação de um imóvel, chegamos a uma rentabilidade de 14,8% ao ano. E isso sem contar o reajuste anual dos aluguéis à inflação.
Agora, se compararmos esse retorno com o de um CDB, que rendeu, em média, 9,50% ao ano (e ao do IBOVESPA, que rendeu 4,22% ao ano), no mesmo período, percebemos que o investimento em imóveis locados oferece um retorno 55,78% maior em relação ao CDB e de 250% a mais do que o IBOVESPA.
Segurança e Rentabilidade no Investimento em Imóveis
Há uma segurança inerente ao investimento em imóveis que muitas vezes falta em outras formas de aplicação. Um imóvel, além de ser um bem físico, tem a capacidade de se valorizar com o tempo e oferecer uma proteção contra a inflação, algo que nem sempre é garantido em outros investimentos. Diante disso, pode surgir a dúvida do momento ideal para investir em imóveis.
A resposta pode ser encontrada em um gráfico que mostra a valorização de um imóvel de três dormitórios em São Paulo ao longo dos anos. Observe que a taxa de juros exerce influência sobre a velocidade de valorização de um imóvel. E, assim como a Selic vive de ciclos de altas e de baixas, os imóveis também têm seu ciclo de valorização. Portanto, investir em imóveis em momentos em que as taxas de juro estão mais altas tende a ser o melhor momento, uma vez que a compra será feita no ciclo de menor velocidade de valorização.
Conclusão
Claro que, como em qualquer decisão financeira, é fundamental fazer uma análise criteriosa do imóvel em questão, considerando localização, tipo e condições de mercado. Mas, para quem busca um investimento que combine segurança, rentabilidade e proteção contra a inflação, o mercado imobiliário se mostra uma opção sólida e promissora.
Fonte: © Estadão Imóveis
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